NUEVA LEY HIPOTECARIA. PRINCIPALES NOVEDADES
El 17 de junio de 2019 entró en vigor la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
¿A QUIÉN AFECTA ESTA LEY?
Afecta a aquellos contratos de préstamo hipotecario, donde necesariamente una de las partes sea un prestamista inmobiliario profesional, por regla general un Banco.
Otra de las partes, ya sea el prestatario, el fiador o el garante de la hipoteca, debe ser una persona física, lo que aquí entenderíamos como consumidor.
y por último, la garantía real del contrato de préstamo hipotecario debe recaer sobre una vivienda de uso residencial.
¿QUÉ FINALIDAD PERSIGUE ESTÁ NUEVA LEY?
En primer lugar dotar de una mayor protección al consumidor, buscando una situación mas equilibrada, de cara a eventuales crisis financieras, como las acaecidas en el pasado, ofrecer mayor transparencia y seguridad jurídica y por último adaptar nuestra legislación a la europea en este área.
¿QUÉ INFORMACIÓN DEBO RECIBIR ANTES DE LA FIRMA?
- Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN). Deberá ser entregada con 10 días de antelación a la firma del préstamo al cliente, se trata de una oferta vinculante.
- Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE). Deberá contener todo el clausulado relevante.
- Los escenarios de evolución del Tipo de Interés. Únicamente si se trata de tipos de interés variable.
- Una copia del borrador del contrato. Debe contener la documentación mencionada en los apartados anteriores, perfectamente desglosada.
- Información sobre la distribución de los gastos de la firma. debe especificar cuales pertenecen al prestamista y al prestatario.
- Condiciones de la garantía de seguro.
- Advertencia de asesoramiento personalizado. Es obligatorio recibir por parte del notario un asesoramiento gratuito, por el notario que elija sobre las consecuencias del préstamo.
- Manifestación firmada por el prestatario. Se trata de una manifestación de haber recibido la documentación anterior.
Para el tema de los gastos, es necesario tener en cuenta la ST 44/2019 del Tribunal Supremo de fecha 23 de enero de 2019, puesto que difiere de los establecidos en la Ley Hipotecaria, y esto es porque esta Ley únicamente es de aplicación para usuarios, por lo que esta sentencia será de aplicación para los que no se puedan acoger a esta Ley.
¿QUÉ ES EL ACTA NOTARIAL DE COMPROBACIÓN DE CUMPLIMIENTO DE TRANSPARENCIA?
Se trata de un acta notarial, que realizará el notario por lo menos con un día de antelación a la firma del préstamo, en presencia del prestatario, fiadores o garantes hipotecarios, es decir de los consumidores.
Verificará toda la documentación nombrada anteriormente, y revisará que se cumplen con todos los requisitos: plazos, asesoramiento, preguntas planteadas…
¿CUÁLES SON LAS PRINCIPALES CLAUSULAS QUE CAMBIAN?
- LA CLÁUSULA DE REMBOLSO ANTICIPADO
No se podrá cobrar por anticipar pagos del préstamo una comisión superior al 0,15% dentro de los cinco primeros años o 0,25% dentro de los tres primeros años si el tipo de interés fuera variable o de un 2% dentro de los diez primeros años o 1,5% a partir del décimo año si el tipo de interés fuera fijo.
- LA CLÁUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO
En caso de incumplimiento por parte del prestatario, el banco no podrá resolver anticipadamente el contrato antes de los 12 meses de incumplimiento.
- SUBROGACIÓN DEL ACREEDOR HIPOTECARIO.
Si el prestatario decide cambiar su préstamo hipotecario a otro banco no podrá cobrar una comisión superior del 0,15% si se encuentra dentro de los primeros tres años de vida del préstamo y si fuera después no podrá cobrar comisión por este concepto.
- EL INTERÉS DE DEMORA
Sólo podrá ser aumentar en tres puntos el interés ordinario y en ningún caso podrán capitalizarse.
- LA VARIACIÓN DEL TIPO DE INTERÉS
No podrá fijarse limite al tipo de interés mínimo, pero éste nunca podrá ser negativo.
- COMISIÓN DE APERTURA
El Banco podrá cobrar comisión de apertura de trabajos efectivamente realizados para la consecución del préstamo hipotecario.
Si vas a firmar un préstamo hipotecario y necesitas asesoramiento sobre la NUEVA LEY HIPOTECARIA no dudes en contactar con CALSOM ABOGADOS
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